Tema: Algunas dudas sobre el contrato de arrendamiento de terrenos

Hola a todos,

Recientemente me han propuesto arrendar unos terrenos de mi propiedad (donde tengo árboles en producción) para una instalación solar y, sinceramente, me surgen algunas dudas sobre las cuales me gustaría solicitar vuestra ayuda.

1. El precio que me pagan es por planta de 100 kw. Y mi pregunta es ¿Cuántas plantas de estas características pueden instalarse por hectarea? ¿Hay que dejar también zonas para calles, espacios entre plantas etc.? Lo digo para poder hacerme una idea más concreta del precio por hectárea.

2. Los pagos comienzan al inicio de la facturación de las plantas. ¿Es eso práctica habitual en los contratos de arrendamiento para estos usos? Entiendo que lo normal sería que empezaran a pagar cuando ellos se hacen cargo del suelo para iniciar la instalación y no despues de constituir la instalación y que esta empiece a facturar. Por otra parte, y dado que en mi finca tengo árboles, la cosa se complica porque tengo que arrancarlos ¿Qué garantías debería pedir ante ese arranque?

3. La actualización del precio del arrendamiento se asocia al porcentaje obtenido por los inversores. ¿Es lo habitual? ¿No sería necesario especificar más eso?

Aunque supongo que no es fácil, si alguien me pudiera facilitar algún contrato tipo de arrendamiento, se lo agradecería mucho.

Muchas gracias por vuestra colaboración.

Buenas tardes, Miguel:

Lo que te proponen no es demasiado raro, pero desde luego a ti no te conviene:

1.- A ti te interesa alquilar por superficie, no por la instalación que efectúen en la superficie que tú arriendas. ¿Qué pasa si únicamente instalan 50 kW?

2.- Los pagos deben iniciarse en la fecha de puesta a disposición del terreno a favor del promotor. De otra forma, te trasladan parte del riesgo de retrasos en la construcción.

3.- Con ese sistema de cálculo de renta el arrendatario te traslada el riesgo de evolución del precio de la energía vendida. Ten en cuenta que la tarifa para la fotovoltaica se actualizará con IPC-0,25 hasta el 2012, y con IPC-0,50 de ahí en adelante. Es decir, que lo que consigues son subidas de renta por debajo de IPC...

Por supuesto, no admitas cláusulas de resolución (sin indemnización) para el supuesto de que finalmente no pueda instalarse la planta (en ocasiones, se intenta camuflar bajo la forma de "fuerza mayor" la no obtención de permisos, autorizaciones o licencias, o la falta de capacidad de la red de evacuación).

Os cuento un poquito más.

- El arrendamiento es por planta de 100 kw (1.000 euros anuales), y en el contrato se especifica que eso equivale a unos 1.000 metros cuadrados aproximadamente (10.000 euros por hectárea). En primer lugar, considero que eso de establecer equivalencias aproximadas en un contrato no es muy preciso. Por otra parte, eso de "planta de 100 kw = 1.000 metros cuadrados" (por tanto, 10 plantas por hectarea según ellos comentan) no me cuadra mucho con la información que estoy leyendo en la red.

- En cuanto a lo de la actualización, el contrato dice textualmente "las cantidades se modificarán a lo largo del tiempo en igual porcentaje que el obtenido por los productores de energía, actualizándose las rentas por años vencidos". Eso, desde mi punto de vista, es muy impreciso. ¿Significa simplemente que se actualizarán en los porcentajes señalados por alguno de vostros (IPC-25% hasta 2012 e IPC-50% en adelante), o puede suponer incluso que se reduzca el precio del arrendamiento en función de otros parámetros como el paso de 0,44 a 0,35 una vez transcurridos 25 años?

- No hay cobro hasta el inicio de la facturación. Hay, sin embargo, una indemnización por arbol arrancado en concepto de daños y perjuicios en el supuesto de que hayan transcurrido 12 meses desde la comunicación por escrito de la tala y la no finalización de los trabajos de instalación de los parques. Claro, que esto me lleva nuevamente a preguntarme ¿Qué es lo que debe entenderse por finalización de los trabajos de instalación de los parques? Es más, desde la supuesta finalización (dependiendo de lo que se entienda por ello) hasta el inicio de la facturación ¿Cuánto tiempo puede transcurrir? Presupongo que a la empresa no le interesa alargar mucho ese plazo, porque si ha hecho la inversión no le compensa tenerla parada sin facturar, pero la verdad es que desconozco los plazos normales para que este tipo de plantas se construyan y entren en funcionamiento.

Sinceramente, muchas gracias por vuestras respuestas

Hola Miguel,

estoy en tu misma situación, pero en mi caso el alquiler es por superficie y cantidad final es bastante inferior por lo que veo.

Todavía no tengo un borrador del contrato, pero en principio, la actualización del precio está ligada al precio de la tarifa.

Sobre el inicio de la facturación creo que debe ser a partir de disponer de los terrenos.

¿Te importaría decirme en que zona/comunidad están tus terrenos?

¿Alguien más podría dar una orientación de precios por zonas/comunidades?

Gracias

10.000 € por hectárea :shock: :shock: !!! Te ha tocado la lotería!!

Cógelo cuanto antes, estas cosas no pasan todos los días.


Bromas aparte, dudo mucho que quepan 10 instalaciones de 100 Kw en una hectárea (más bien la mitad. Quizá ahí esté el truco.

Viendo lo que esta gente está dispuesta a pagar por tu terreno, yo les diría que 8.000 (por ejemplo) por hectárea independientemente de las instalaciones de 100Kw que quepan.

Si te sale la jugada, sigue siendo un pelotazo.

Saludos.

Totalmente de acuerdo con jor-sol: por lo que has descrito, el contrato que te han propuesto incorpora elementos asociativos que tienden a hacerte partícipe del resultado de la explotación de la instalación. Tienes que decidir qué te interesa más: ser partícipe indirecto de la agrupación fotovoltaica (y digo lo de partícipe indirecto porque lo que tú percibas como renta dependerá de (i) lo que se instale, (ii) lo que se tarde en poner en marcha, (iii) lo que perciban los titulares de las instalaciones) o por el contrario quieres limitarte a alquilar un terreno, percibir una renta y olvidarte del negocio que se desarrolla en la parcela alquilada.

Sin lugar a dudas, yo elegiría la segunda opción.

En todo caso, respondiendo a tus preguntas:

1.- La primera está clara: te quieren intentar vender la moto para que tú al hacer números calcules que la renta anual van a ser 10.000€. Como dice jor-sol, pide una cantidad a tanto alzado, y que ellos utilicen el terreno que quieran (más bien, que puedan).
2.- Por lo que se refiere a la fórmula de actualización del precio, por supuesto, una vez transcurridos 25 años el precio del arrendamiento bajará en igual proporción que lo hagan los rendimientos obtenidos por los productores. Por eso te indicaba que lo que te interesa es establecer algo tan sencillo como una actualización anual al IPC (que siempre va a ser superior a la variación del rendimiento obtenido por los productores). Es más, en esa disminución del rendimiento te pueden intentar colar incluso la menor producción (que es igual a menor rendimiento) derivada de la degradación de las placas...
3.- Con lo de "finalización de los trabajos de instalación" creo que te quieren llevar hasta la obtención del acta de puesta en marcha, o incluso hasta la obtención de la inscripción definitiva en el REPE -que es el momento a partir del cual la instalación percibe la tarifa-. Volvemos a lo de antes: ¿tu negocio consiste en alquilar un terreno o en participar indirectamente de los resultados -y riesgos- de un proyecto fotovoltaico?

Ya nos contarás como acaba todo. Un saludo.

Iniciado por jor-sol

10.000 € por hectárea :shock: :shock: !!! Te ha tocado la lotería!!

Cógelo cuanto antes, estas cosas no pasan todos los días.


Bromas aparte, dudo mucho que quepan 10 instalaciones de 100 Kw en una hectárea (más bien la mitad. Quizá ahí esté el truco.

La mitad... y menos. Y si es con seguidores ni hablamos.

En cuanto a tus 3 cuestiones Miguel, te iba a contestar pero ya lo ha hecho LGB, soy de su opinión

1Mw por Ha. si en sueños, te comento casos reales:

Suponiendo un terreno descendente sur de 4-5º (situación óptima):

-Instalación fija(panel cristalino) 340-400Kwp

-Instalación fija(silicio amorfo) 150-200Kwp

-Seguidores pequeños (Tipo Lorentz-15m2) :300Kwp

-Seguidores medianos (Tipo Mecasolar) 300Kwp

-Seguidores grandes (20Kwp) 400Kwp si dispones de varias Has.para
aprovechar los grandes huecos de sombra

Por otra parte, te puedo asegurar que realmente se estan pagando unos 3000€/Ha. que vienen a ser esos 1000€ por cada 100Kwp

Yo que tú, alquilaria m2 o Hras. independientemente de cual sea el proyecto, imaginate que te instalan una huerta de paneles de silicio amorfo...te pagarían 1500 -2000€/Ha

Un saludo

Iniciado por MIGUELON11

1Mw por Ha. si en sueños, te comento casos reales:

Suponiendo un terreno descendente sur de 4-5º (situación óptima):

-Instalación fija(panel cristalino) 340-400Kwp

-Instalación fija(silicio amorfo) 150-200Kwp

-Seguidores pequeños (Tipo Lorentz-15m2) :300Kwp

-Seguidores medianos (Tipo Mecasolar) 300Kwp

-Seguidores grandes (20Kwp) 400Kwp si dispones de varias Has.para
aprovechar los grandes huecos de sombra

Por otra parte, te puedo asegurar que realmente se estan pagando unos 3000€/Ha. que vienen a ser esos 1000€ por cada 100Kwp

Yo que tú, alquilaria m2 o Hras. independientemente de cual sea el proyecto, imaginate que te instalan una huerta de paneles de silicio amorfo...te pagarían 1500 -2000€/Ha

Un saludo

Hola Miguelote:
estaria interesado en que me enviaras el texto legal o el sitio donde has recabado la ifnformacion del precio por hectarea. La verdad es que estoy muy interesado en ello porque tengo un terreno y me gustaria poder arrendarlo. en principio la unica normativa legal que conozco a nivel estatal es la que se fija para el arrendamiento de los terrenos agrarios independientemente de que vayas a reforestar o a plantar garbanzos, por ejemplo, y andan los precios entre 180 y 350 €/Ha/año.

Estaria muy agrdecido si me indicaseis pagins web o texto legal donde se indicase el precio por Ha y por año.

Gracias
Eleknova